O locuinta noua in Cluj-Napoca este visul multor persoane, atrase de tumultul orasului sau de nenumaratele oportunitati profesionale. Piata imobiliara da semne de maturizare, avem de-a face cu cumparatori din ce in ce mai informati, dar si cu agentii care isi asuma tot mai bine rolul de consilieri ai clientilor.
Inainte de a lua o decizie, cumparatorii iau in calcul criterii precum pretul cerut, bugetul disponibil, sursa de finantare, taxele si comisioanele, daca este sau nu un moment favorabil achizitiilor, etc. Aici, la Propertybook, am facut o analiza a anunturilor imobiliare prezente pe platforma noastra, pentru a raspunde la intrebarea “Cat se cere acum pe o locuinta in Cluj-Napoca comparat cu preturile de anul trecut?“. Pentru a identifica trendurile pietei imobiliare din Cluj-Napoca, am inclus toate anunturile imobiliare postate pe Propertybook.ro in perioada Iulie 2015 – Iunie 2016 de catre agentiile din Cluj-Napoca. Analiza noastra ia in calcul preturile cerute in anunturi.
In ultimele 12 luni, apartamentele s-au scumpit in Cluj-Napoca, una din cele mai scumpe piete rezidetiale din tara. Proiectul legii darii in plata a fost adoptat de Senat in octombrie 2015, insa abia in 13 Mai 2016 legea a intrat in vigoare. Legea darii in plata permite debitorilor care considera ca nu mai pot onora datoriile catre banca sa isi stinga creditele ipotecare prin cedarea bunurilor ipotecate.
Tendinta de crestere a preturilor a fost sustinuta de cererea mare, in contextul incertitudinilor legate de posibilele consecinte ale legii darii in plata: scumpirea creditelor ipotecare, cresterea avansului cerut de banci, stagnarea pietei imobiliare, variatia preturilor la imobiliare in marile orase.
Principalele date analizate de Propertybook sunt:
- Preturi medii la apartamente
- Preturi medii la apartamente in principalele cartiere
- Preturi medii la case si vile
Graficele prezentate in continuare sunt interactive. Ai optiunea de a afisa fie pretul per m2, fie pretul per proprietate. In cazul graficului pe cartiere, poti alege sa vezi fie preturile per m2 pentru intreg orasul Cluj-Napoca, fie doar preturile pentru anumite cartiere.
Preturi medii apartamente
Preturile per m2 la apartamente au inregistrat o crestere constanta pe toata perioada analizata, Iulie 2015 – Iunie 2016. La nivel de proprietate, trendul este de asemenea crescator. Vom vedea in urmatoarele luni, cand efectele legii darii in plata vor incepe sa fie resimtite, daca trendul se mentine sau daca putem sa vorbim chiar de o scadere.
Apartamentele de 1 camera (inclusiv garsoniere) aveau un pret de 1091 euro / m2 in Iulie 2015, iar in Iunie 2016 au ajuns la 1267 euro / m2, o crestere de 176 euro / m2. Apartamentele de 2 camere au inregistrat o crestere de 153 euro / m2 in aceeasi perioada, iar cele de 3 camere o crestere de 130 euro / m2.
La apartamentele de 4 camere cresterea a fost mai mica, de 95 euro / m2 in aceeasi perioada, datorata probabil interesului mai scazut al doritorilor de credite Prima Casa pentru acest tip de apartamente.
Preturi medii apartamente in principalele cartiere
Apartamentele din toate cartierele mari din Cluj-Napoca (Centru, Zorilor, Marasti, Manastur, Grigorescu, Gheorgheni, Buna Ziua) au inregistrat cresteri de pret din Iulie 2015 pana in Iunie 2016. Apartamentele de 4 camere au inregistrat si fluctuatii, desi, pe intreaga perioada analizata, trendul a ramas ascendent.
In zona centrala, cele mai mari preturi per m2 sunt la apartamentele de 1 camera unde preturile cerute au ajuns la 1488 euro / m2 in Iunie 2016, dupa ce in Iulie 2015 pretul per m2 cerut era de 1175 euro.
In cazul apartamentelor de 2 camere, cele mai scumpe cartiere (exclusiv Centru) in Iunie 2016 sunt Marasti si Gheorgheni, cu 1281 euro / m2, pret cerut de proprietari, urmat de Zorilor si Grigorescu cu 1273 euro / m2, respectiv 1260 euro / m2.
Preturile au crescut si in cartierul Buna ziua, insa intr-un ritm mai putin alert decat in restul de cartiere sau zone ale Clujului.
Preturi medii case si vile
Cererea de credite de tip Prima Casa, unde potentialii proprietari se orienteaza in general spre apartamente de 1 si 2 camere, nu a pus presiune si pe categoria caselor si vilelor. In perioada analizata, preturile la case si vile in Cluj-Napoca au inregistrat o crestere, insa nu la fel de accentuata ca in cazul apartamentelor.
In Cluj-Napoca, o vila cu 3 camere a ajuns la 143 750 euro in Iunie 2016, dupa ce in urma cu 1 an pretul cerut era de 141 250 euro. Vilele de 4 camere au ajuns la 160 000 euro in luna Iunie a anului curent. Pretul per m2 in Iunie 2016 este de 1416 euro in cazul vilelor cu 3 camere si 1086 euro pentru casele cu 4 camere. Valorile inregistrare in Iulie 2015 erau de 1304 euro / m2 pentru casele cu 3 camere si 1008 euro / m2 pentru casele cu 4 camere.
Ce spun agentiile?
Agentiile imobiliare, cele care sunt in contact permanent cu cumparatorii si vanzatorii, ne-au spus parerea lor despre cifrele prezentate. Ioan Hosszu, manager al http://habitas.ro/ ne-a raspuns la cateva intrebari:
Propertybook: Cum comentati evolutia preturilor la apartamente si case in Cluj-Napoca in perioada Iunie 2015 – Mai 2016?
Habitas: Preturile apartamentelor si caselor din Cluj-Napoca au crescut intr-o viteza sustinuta in aceasta perioada. Dupa ani in care preturile au fost caracterizate prin stabilitate pe piata imobiliara, anul 2015 si inceputul anului 2016 s-a caracterizat printr-o crestere importanta a preturilor.
Propertybook: Cererea de apartamente a fost corelata cu cresterera preturilor?
Habitas: Cererea mare si oferta relativ limitata a determinat cresterea preturilor. Multi clienti au renuntat sa isi mai tina banii in banci avand in vedere dobanzile mici care se obtin si au preferat sa faca o investitie imobiliara. La acestia s-au alaturat si un numar mare de clienti care au dorit sa achizitioneze imobile prin Prima casa sau alte tipuri de credite.
Pe de alta parte, in aceasta perioada, chiar daca au aparut constructii noi, acestea nu au putut satisface numarul mare de cereri, multe din aceste apartamente fiind vandute in stadiu de proiect deja.
Propertybook: Cum ati resimtit aceasta crestere a preturilor in numarul de tranzactii incheiate?
Habitas: In mod clar aceasta perioada s-a caracterizat printr-o crestere a numarului de tranzactii, cat si printr-o evidenta crestere a valorii tranzactiilor.
Propertybook: Cum vedeti piata imobiliara din Cluj-Napoca in urmatoarele cateva luni?
Habitas: Cred ca perioada imediat urmatoare va fi o perioada de tatonare si adaptare la noile conditii de creditare. Eu vad in aceasta perioada o stabilizare a preturilor sau poate chiar cu mici tendinte de scadere, undeva in limita 3-5%. De fapt, e o perioada foarte buna pentru cumparare pentru ca acum exista posibilitatea de a gasi o oferta mai variata, iar preturile cred ca se vor putea negocia un pic mai mult. In momentul in care cererea e foarte mare, vanzatorii nu mai prea negociaza si viteza cu care se vand ofertele este mult mai mare.
Propertybook: Cum credeti ca va afecta legea darii in plata preturile, cererea si numarul de tranzactii incheiate?
Habitas: Legea darii in plata va avea un efect indirect asupra preturilor. Parerea mea este ca nu vor exista un numar mare de apartamente care sa fie date in plata si care sa poata duce la scaderea preturilor. Discrepante vor exista intre orasele mari si restul tarii. In orasele mari apartamentele date in plata se vor vinde repede si nu vor afecta preturile.
Cresterea avansurilor cerute de catre banci la achizitionarea unui imobil prin credit este cea care ingradeste numarul persoanelor care pot accesa un credit. Asta inseamna implicit un numar mai mic de clienti care vor putea face o achizitie imobiliara.
Legea darii in plata corelata cu lipsa de fonduri suficiente pentru Prima casa este motivul pentru care se resimte o scadere a cereri. Atentie vorbim de o scadere a cereri si nu de lipsa ei. Cluj-Napoca este un oras mare care are multe oportunitati si care atrage ca un magnet, atat pe cei dornici sa faca o investitie, cat si pe cei care cumpara un apartament pentru copilul student sau cei care vor sa se stabileasca aici. Asta inseamna un numar mare tranzactii care se fac fara credite imobiliare.
Faptul ca cererea e mai limitata acum va aduce o perioada de stabilitate si poate chiar mici ajustari de preturi. Numarul de tranzactii ar trebui sa fie mai mic in aceasta perioada.
Cat va dura aceasta perioada? Ramane de vazut.
Depozitele populatiei aflate in banci se afla acum la un nivel record. Dobanzile din ce in ce mai mici oferite de banci ii va determina pe unii sa gaseasca alte solutii de a pastra banii, una din variantele preferate find investitiile imobiliare. Multi clienti dornici de credite se orienteaza spre banci care cer avansuri de 20-25%. Bancile care au ridicat avansurile pentru credite la valori de 30-35% incep sa ia in calcul o reducere a avansului solicitat. Totodata exista o presiune si pe continuarea programului Prima casa, chiar si intr-o varianta modificata sau cu un avans crescut spre 15-20%.
Daca piata va fi asaltata din nou de un numar mare de cereri de la clienti cu “cash”, cat si de clientii cu credite si poate chiar cu Prima casa, nu e greu de imaginat ca ar putea urma o noua perioada de cresteri.
Daca ai in plan cumpararea unei locuinte, iata cateva sfaturi care te vor ajuta la negociere: https://propertybook.ro/blog/cum-sa-negociezi-pretul-pentru-cumpararea-unei-locuinte/. Si, bineinteles, nu uita ca pe Propertybook gasesti toate anunturile imobiliare.
Despre Propertybook
Propertybook este un motor de cautare care agrega toate anunturile imobiliare. Propertybook este pentru toti cei care doresc sa gaseasca cu usurinta o proprietate imobiliara, fie ca este vorba de o casa, un apartament sau un teren. Am inclus chiar si anunturi cu spatii comerciale si de birouri. Anunturile indexate de noi includ tranzactii de tip vanzare, inchiriere si chiar si licitatie bancara.
Actualizam anunturile zilnic, deci orice modificare o vei regasi la noi pe site in timp util. Utilizatorii nostri pot sa isi creeze o lista cu proprietatile favorite la care pot reveni mai tarziu sau sa primeasca alerte cand pretul unei proprietati se modifica sau cand apar anunturi noi intr-o anumita zona de interes.
Daca ai o agentie imobiliara, poti publica anunturile tale gratuit. Intra in contact cu noi sa iti spunem cum!
Note:
*Preturile (per m2 si per proprietate) incluse in aceste grafice reprezinta preturile mediane. Pretul median este valoarea de mijloc a unui set de date. Avantajul folosirii medianei este ca tine seama de toate cazurile, dar nu este afectata de valorile extreme.
**pe Propertybook termenul de “apartament de 1 camera” include si proprietatile care in anunturi sunt numite “garsoniere”
***Preturile incluse in analiza sunt preturile cerute in anunturile imobiliare online, pe site-ul https://propertybook.ro/.